Dott.ssa Emilia Caramia
Gli affitti brevi sono una particolare tipologia di contratti di locazione individuata dall’articolo 4 del D.L.
50/2017 che li definisce “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30
giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei
locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite
soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali
telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità
immobiliari da locare”.
I recenti casi di cronaca hanno purtroppo messo in evidenza come negli ultimi anni i soggiorni-lampo,
agevolati anche dalle piattaforme digitali di sharing come Airbnb, hanno danneggiato la concorrenza con
molti casi di abusi ed evasione fiscale. Al contempo non sono mancate le pesanti critiche provenienti da
hotel e mondo della ristorazione, che hanno evidenziato una lesione delle loro attività imprenditoriali.
Il nuovo quadro normativo tracciato dal decreto Anticipi (Dl n. 145 del 2023) convertito in legge merita
considerazione sotto più aspetti.
Cos’è e come funziona il Codice identificativo nazionale (Cin)
Nell’aggiornato apparato di regole troviamo anzitutto il varo dell’accennato Codice identificativo nazionale
(Cin), il quale dovrà essere attribuito, con procedura automatizzata, dal ministero del Turismo alle:
- unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche;
- unità immobiliari destinate alle locazioni brevi;
- strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.
Al citato ministero del Turismo è affidata anche la gestione della relativa banca dati nazionale. La nuova
regola, inclusa nell’art. 13-ter del testo pubblicato in Gazzetta, vuole garantire la tutela della concorrenza
e della trasparenza del mercato del settore, ma anche il coordinamento informativo, statistico e digitale
delle informazioni disponibili nelle singole amministrazioni, da quella statale a quelle centrali.
La legge stabilisce inoltre l’obbligo di esporre il Cin all’esterno dell’edificio, garantendo il rispetto di
possibili vincoli urbanistici e paesaggistici, e di indicarlo in ogni annuncio pubblicato. Peraltro
l’obbligatoria indicazione negli annunci si applica altresì ai soggetti che svolgono attività di
intermediazione immobiliare e a coloro che gestiscono portali telematici, i quali si occupano di affitti brevi
e turistici. Chi non rispetta le prescrizioni in tema di Cin, rischierà pesanti sanzioni amministrative
pecuniarie.
Obbligo di SCIA
La legge di Bilancio 2024 stabilisce che chiunque eserciti, direttamente o tramite intermediario, in forma
imprenditoriale, l’attività di locazione per scopi turistici o di locazione breve dovrà effettuare la
segnalazione certificata di inizio attività (cd. Scia), presso lo sportello unico per le attività produttive
(Suap) del Comune nel cui territorio è collocata l’attività.
Per questo adempimento e per altri previsti dalla legge, l’attività correlata agli affitti brevi o turistici si
presume effettuata in forma imprenditoriale da chi destina alla locazione breve più di quattro immobili per
ogni periodo d’imposta.
Ulteriori obblighi
I soggetti che locheranno unità immobiliari a destinazione abitativa mediante contratti di locazioni brevi
dovranno comunicare, mediante istanza telematica, su un portale destinato a diventare una Banca Dati
nazionale gestita dal Ministero del Turismo i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione e la
sussistenza per i locatori dei requisiti richiesti dall’articolo 7 del Decreto e cioè che tutte le unità
immobiliari siano dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio
funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in
particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da
installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un
estintore per piano.
Regime fiscale
Il D.L. 50/2017 ha introdotto la possibilità per i locatori di aderire al regime fiscale della cedolare secca
con aliquota del 21%. La cedolare secca è sostitutiva dell’IRPEF e relative addizionali e offre, quale
ulteriore vantaggio, quello di non applicare imposte di bollo e di registro al contratto di locazione che, si
ritiene da redigere in forma scritta pur in assenza di obblighi di registrazione.
Se il locatore non sceglie esplicitamente tale regime i redditi provenienti dalle locazioni brevi saranno
assoggettati a tassazione ordinaria con aliquote proporzionali.
La novità contenuta nella legge di Bilancio 2024 (articolo 1, comma 63, L. 30 dicembre 2023 n. 213)
riguarda il mantenimento dell’attuale aliquota di tassazione al 21% solo per il primo immobile che il
locatore dovrà opportunamente identificare nella propria dichiarazione dei redditi, con aumento
dell’aliquota dal 21% al 26% per gli eventuali ulteriori immobili destinati ad affitti brevi (dal secondo al
quarto).
Il caso AIRBNB
L’articolo 5 del DL 50/2017 ha posto a carico degli intermediari residenti e non residenti che esercitano
attività di intermediazione immobiliare, qualora incassino direttamente i canoni e i corrispettivi legati ai
contratti per locazioni brevi ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni/corrispettivi
l’onere di operare in qualità di sostituti di imposta trattenendo una ritenuta del 21% all’atto del pagamento
al beneficiario e provvedono al relativo versamento all’Agenzia delle Entrate.
La legge di Bilancio 2024 dispone che la ritenuta sia sempre da effettuarsi a titolo di acconto.
Recente è il pronunciamento del Consiglio di Stato che, con la sentenza n. 9188 del 24 ottobre 2023, ha
confermato la legittimità di tale previsione normativa in risposta all’appello presentato dal portale Airbnb,
recependo peraltro le indicazioni della Corte di Giustizia dell’Unione Europea (decisione del 22 dicembre
2022 – causa pregiudiziale C-83/21).
La vicenda che opponeva l’Agenzia delle Entrate e il noto portale al quale si contestava la mancata
applicazione della ritenuta del 21% su canoni e corrispettivi riscossi dal 2017 al 2021 si è conclusa a
metà dicembre 2023 con il pagamento al Fisco italiano di 576 milioni di euro e con l’annuncio del portale
di non volersi rivalere sui proprietari per le imposte in precedenza non versate.
Rimangono scoperti gli anni 2022 e 2023 per i quali Airbnb non ha trovato un accordo con le autorità
italiane. Al momento, Airbnb ha invitato gli host a dichiarare i compensi del 2022 non ancora tassati,
attraverso il ravvedimento operoso, entro il 28 febbraio. Per il 2023, invece, si dovranno dichiarare i
compensi nella prossima dichiarazione dei redditi
